Generelle bestemmelser til kommuneplanens arealdel

Kommunen kan vedta bestemmelser til kommuneplanens arealdel som gjelder generelt for hele kommunen med mindre ikke annet er oppgitt. De fleste av de 8 forholdene det kan gis bestemmelser for, har betydning for visuell kvalitet i omgivelsene, enten direkte eller indirekte. Noen omhandler fysisk utforming av bygninger og utearealer, andre har betydning for forvaltning av kulturmiljø, natur, landskap og grønnstruktur.

Ålesund

Bergen

Gjennom bestemmelser til plan kan det fremmes krav til:

utforming av tiltak, herunder estetiske krav (mer egnet enn bruk av retningslinjer om estetikk, som det ikke lenger er adgang til å gi henhold til ny pbl)
funksjons- og kvalitetskrav til bygninger
hensyn i forhold til bevaring av eksisterende bygninger og kulturmiljø
antall boliger
estetisk redegjørelse

Henvisninger til plan- og bygningsloven

Kap.11 Kommuneplan

Kommentarer til mulige bestemmelser iht. § 11-9

1. Krav om reguleringsplan for visse arealer eller for visse tiltak, er et sentralt virkemiddel for å ivareta den estetiske utviklingen. Kommunen har også anledning gjennom denne bestemmelsen til å kreve områderegulering, før detaljregulering, der kommuneplanens arealdel ikke gir tilstrekkelig avklaringer. Dette gir mulighet for helhetlig planlegging av et område. Gjennom områdeplanen kan det gis rammer for en helhetlig estetisk tilnærming til området. Nye tiltak kan da ses i sammenheng med grønnstruktur, utearealer og andre bygninger. Dette kan være særlig viktig der det er mange grunneiere.

2. Gjennom utbyggingsavtaler kan det stilles kvalitetskrav til bygg og utomhusanlegg, i tillegg til krav til teknisk infrastruktur, opparbeidelse og drift. Utbyggingsavtaler kan regulere antall boliger i et område, største og minste størrelse, og krav til bygningers utforming. En kan også regulere fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris.

3. Spesielle løsninger for kommunalteknikk, veg og f.eks. sykkeltraséer kan kreves. Slike løsninger kan ha avgjørende betydning for det estetiske uttrykket i omgivelsene. Det kan være løsninger som er mindre arealkrevende og som derved setter mindre spor i landskapet (fordi de for eksempel ikke krever sprengning).

Eksempel:

Før utbygging finner sted skal tekniske anlegg være etablert i samsvar med planer godkjent av kommunen, herunder vann, overvann, spillvannsledninger, offentlige og felles veger, belysningsanlegg og skilting. Alle ledningsanlegg skal ligge i bakken, herunder kabler for strøm, telefon, fjernsyn mm.

4. Kommunen kan bruke rekkefølgekrav for å sikre at f.eks. grønnstruktur og uteareal blir opparbeidet som forutsatt i planen.

5. Kommunen kan her for eksempel oppgi grad av utnytting, maksimumstall for gulvareal, andel boliger med livsløpsstandard.

6. Kommunen kan gi bestemmelser om estetiske hensyn for bygninger, anlegg, landskap og grønnstruktur.

Eksempel:

Ved planlegging og tiltak i ..... skal det legges vekt på at områdene utformes slik at de underordner seg landskapet og bygninger underordner seg terrenget. Grønnstruktur mellom tettstedene, verneverdige naturtyper og natur- og kulturminner skal bevares. Arealformål og tiltak som kan komme i konflikt skal skilles.

Eller:

Bebyggelsen skal tilpasses landskap, eksisterende tomte- og bebyggelsesstruktur og vegetasjon. Bebyggelsen skal ta hensyn til tilgrensende bebyggelse når det gjelder plassering, grad av utnytting, volum, takform, material- og fargevalg. Brudd med tilgrensende bebyggelse kan vurderes dersom den nye bebyggelsen tilfører området nye og helhetlige arkitektoniske kvaliteter. Når det foreligger byggeskikkveileder skal denne gjelde.

7. Åpner for å gi bestemmelser om hensyn til eksisterende bygninger og bygningsmiljøer ved nye tiltak og ved endring av bygninger. Det gis også en direkte hjemmel til å ta hensyn til kulturlandskapsverdier.

Eksempel:

Nye tiltak i nærheten av et kulturminne eller i kulturminnets omgivelser skal utformes slik at de har gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til kulturminnet og deres felles omgivelser.

8. Kommunen kan gi generelle bestemmelser til forhold som skal avklares i videre reguleringsarbeid. Et eksempel på det kan være krav om dokumentasjon av estetiske aspekter hvor plassering av tiltak, byggehøyder og siktlinjer beskrives.

Eksempel:

Ved utarbeidelse av reguleringsplan skal det utarbeides en estetisk redegjørelse.

Det skal redegjøres for:

plassering av tiltaket i forhold til tilstøtende bebyggelse, gateløp og terrengforskjeller
byggehøyder i forhold til Kommunedelplanens høydebestemmelser og eksisterende byggehøyder
siktlinjer i byen

Terrengprofiler som viser tverrsnitt og lengdesnitt med eksisterende og ny bebyggelse må vises. Høydetilpasning beskrives med kotehøyde for gesims- og mønehøyde. Redegjørelsen skal dokumenteres med foto, tegninger og modell eller perspektivtegning.